它們最喜歡買房子的貸款者
銀行個人貸款大致包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人經(jīng)營類貸款三類業(yè)務(wù)。由于對公貸款的風(fēng)險把控越來越嚴(yán)、國家對兩高一資(高耗能、高污染、資源性)行業(yè)貸款壓縮，銀行個貸業(yè)務(wù)份額因而漸長。而這其中，個人房貸因業(yè)務(wù)量大、不良率低成為個貸業(yè)務(wù)中的絕對“大頭”。
“一是可以累積客戶，很多貸款的客戶同時也具備存款、購買理財產(chǎn)品的能力；二則實際房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定且持續(xù)期限長，資產(chǎn)質(zhì)量高、還款風(fēng)險小，累積起來的收益更高?！蹦硣猩虡I(yè)銀行個貸部員工說。不過房貸受政策調(diào)控影響較大，“前段時間一個月才三四筆業(yè)務(wù)，而購房回暖的時候一天就有五六筆。”北京某商業(yè)銀行的個貸員說。
地產(chǎn)商是它們的好搭檔
“我們總行與地產(chǎn)商有合作關(guān)系，每年會給它們一筆‘融資顧問費’作為回報?！币晃汇y行信貸員說。因為房貸的需求源是購房者，這些資源掌握在地產(chǎn)商手里，“房屋銷售中介也很重要，一些市場份額大的中介，都與好幾家銀行有合作協(xié)議?！?/P>
因此，個貸經(jīng)理更要注意與房產(chǎn)銷售拉近距離，“我們至多能看到客戶在本行內(nèi)的資產(chǎn)情況和征信記錄，而其他信息，房產(chǎn)銷售人員當(dāng)然更清楚，有的還會直接教客戶怎么應(yīng)對銀行人員。”任何一個樓盤開盤后，為了保證客戶順利貸款，開發(fā)商都會引入多家銀行駐場，“開發(fā)商會要求我們必須讓客戶貸到款，一旦有一位客戶因貸不到款而買不了房，你就從這個樓盤出去?！币簿褪钦f，在買房者資質(zhì)不夠的情況下，個貸經(jīng)理也會盡量想辦法。
它們對貸款后的真正用途監(jiān)管不嚴(yán)
針對消費貸款，現(xiàn)在新興的一種方式叫做“循環(huán)信貸”，也就是說根據(jù)客戶抵押資質(zhì)和還款能力，在一個年限內(nèi)審批一個固定的放貸額度?？蛻艨稍诖祟~度內(nèi)隨時支取和歸還資金。但此后，商業(yè)銀行一般都懶得去對貸款用途做監(jiān)督。
按規(guī)定，對于個人貸款資金，銀行原則上是受托直接向借款人的交易對象支付，比如房貸直接匯到開發(fā)商賬戶，裝修貸款直接進(jìn)入裝修公司賬戶。但對借款人難以事先確定具體交易對象且額度不超30萬元人民幣的貸款資金，借款人可自主支付。一些人將這些消費貸款用來支付房貸，銀行也睜只眼閉只眼。有的中介機(jī)構(gòu)會專門幫人操作，支付一定的“通道費”，將其他用途的貸款從對方賬戶支出，打入客戶賬戶。這樣的后續(xù)故事，銀行很少理會。
它們覺得二套房貸風(fēng)險大、收益大
這其中有個關(guān)鍵影響因素—風(fēng)險權(quán)重。風(fēng)險權(quán)重簡言之就相當(dāng)于對貸款資金的預(yù)留比例，例如目前每放出100萬元的首套房貸，要預(yù)留45%也就是45萬元的風(fēng)險準(zhǔn)備金，而二套房要預(yù)留60%即60萬元的準(zhǔn)備金。
“以北京地區(qū)為例，大部分銀行首套房貸款利率采取優(yōu)惠能達(dá)到8.5折、9折；而二套房貸款利率，銀行仍普遍執(zhí)行上浮1.1倍，甚至更高。目前銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺27%左右，但卻要占用更多的風(fēng)險準(zhǔn)備金。”某商業(yè)銀行個貸部員工說。
銀監(jiān)會最近推出新規(guī)定，從2013年元旦起首套房貸、二套房貸的風(fēng)險權(quán)重都統(tǒng)一為50%?！帮L(fēng)險權(quán)重統(tǒng)一之后，二套房貸能賺到的利息要比放首套房貸多出約六成，這將刺激銀行多做二套房貸?！?/P>
年底申請房貸不容易
銀行作為金融機(jī)構(gòu)，在銀監(jiān)會監(jiān)管下會有一個存貸比要求。根據(jù)政策和資金量，“一般是總行有一個總的房貸額度，再根據(jù)具體情況分配任務(wù)到分行。”由此，分行就有一個固定額度的任務(wù)量，這也是個貸經(jīng)理的“指標(biāo)”。
所以一般在年底如果放貸任務(wù)已經(jīng)完成，精明的信貸員就會“攢客”，把業(yè)務(wù)成績拖延到明年。加上年終扎帳清算，年底月份申請房貸的人可能就會等更久的所謂審核，“一般年底結(jié)算完是到1月4日以后開始新一年的業(yè)務(wù)。”所以著急年底申請的人還是先問好情況，還沒完成任務(wù)的銀行是你更好的選擇。
它們承諾的口頭利率優(yōu)惠可能會反悔
貸款當(dāng)然也存在營銷行為。比如在房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，有的經(jīng)理會口頭承諾“房貸利率打8.5折”先吸引客戶，或稱先成為優(yōu)質(zhì)客戶(達(dá)到一定量的存款)就能獲得優(yōu)惠。有的則有捆綁銷售嫌疑，“購買20萬元理財產(chǎn)品或者10萬元貴金屬，即有折扣并可迅速放款?！币晃汇y行員工說。
而口頭承諾總有不被兌現(xiàn)的風(fēng)險。到申請過程中，銀行業(yè)人士又會告訴你“優(yōu)惠不了”。最有利的理由就是政策變化。
事實上，雖然房產(chǎn)政策易變，但目前來看監(jiān)管層從未叫停過首套房利率7折優(yōu)惠政策。央行多次調(diào)整房貸政策，但都指向首付比例，并未取消利率政策。實際房貸利率一直是由各家銀行根據(jù)自身風(fēng)險和市場情況自主定價的。
你收入高，它們也不見得認(rèn)為你有信用
有一種消費貸款形式是無抵押、無擔(dān)保的純信用貸款。“審查主要是三個方面：一是月收入情況證明，主要看工資卡記錄。二是工作證明，穩(wěn)定的單位讓還款更有保障，所以一般如公務(wù)員、醫(yī)生、事業(yè)單位職工、上市公司或企業(yè)職工的申請更容易受理，自雇人士就比較麻煩了。即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒絕。第三個是信用記錄。有的還需要提供住房證明，同等條件下，已婚人士要比未婚人士更容易貸到款。”一位客戶經(jīng)理表示。
外資銀行在無抵押貸款方面看上去比國內(nèi)銀行“通情達(dá)理”，但實際暗藏玄機(jī)。“準(zhǔn)入條件很寬松，但沒有好的工資證明，也貸不出多少錢來。”而且外資銀行手續(xù)費和管理費也要更高一些。
它們輕易不會讓你的房屋被拍賣
貸款后，個貸經(jīng)理還有一個重要任務(wù)就是催繳貸款。如果他們經(jīng)手貸款的房屋最終被拍賣，對他們的職業(yè)生涯來說，將是個重大污點。所以他們輕易不會讓這樣的事情發(fā)生。他們除了打電話，還會親自上門貼催繳單，盡力給房主施加壓力。連續(xù)逾期還款超過三次，他們便會認(rèn)為你存在惡意不還款的行為，房屋也有被收回的風(fēng)險，但這種情況并不多見，因為對房主來說，自己把房子賣掉其實更賺錢。
如果客戶在還貸方面實在有困難，但又想保留房產(chǎn)，個貸經(jīng)理往往會幫你延長按揭還款期限，但因為銀行面臨壞賬風(fēng)險，所以會用較長的時間和復(fù)雜手續(xù)，來對借款人的收入與支付能力進(jìn)行評估?！案鶕?jù)個人工作等實際情況，最多能獲得展期3年?！?/P>
它們會暗示你如何達(dá)到貸款條件
某房貸代辦中介公司的總經(jīng)理說：“在競爭的條件下，個貸經(jīng)理很容易放松審查，發(fā)放貸款。開發(fā)貸產(chǎn)品時，銀行也會在貸款審批上比較松一點，因為它們的回款壓力大，急于放貸并回收之前的資金?！?/P>
大部分個貸經(jīng)理樂意暗示你如何達(dá)到貸款條件。在目前的房價水平下，房屋按揭貸款的條件一般是月收入達(dá)到月還款的2倍，或有其他資產(chǎn)作為補充。
如果你的條件不夠，他們會直接告訴你該怎么做，“最好的辦法就是在按揭行增加個人資產(chǎn)，現(xiàn)在個貸經(jīng)理不能開口讓客戶存錢了，于是改由銷售來暗示客戶。能夠體現(xiàn)個人還款能力的，還是現(xiàn)金類資產(chǎn)。銀行最喜歡的是讓客戶買該銀行的保險和理財產(chǎn)品。”前述代辦中介說。
未到期的定期存款可以做抵押貸款
除了房產(chǎn)，其實還有其他抵押物，常見的如存單和理財產(chǎn)品—具有現(xiàn)金價值的保單、外匯理財產(chǎn)品、憑證式國債。它們根據(jù)價值和貸款用途可以獲得不同的抵押率和貸款期限。如此，在急需資金時可以比較一下，兌現(xiàn)存款和抵押貸款哪種方式更劃算。比如一張未到期的定期儲蓄存單，提前支取會造成較大的利息損失，通過計算之后，你可能會發(fā)現(xiàn)提前支取的利率成本不如拿來直接辦理質(zhì)押貸款劃算。
市場上一些小額信貸公司算是銀行個貸部業(yè)務(wù)的競爭者，但向它們貸款成本更高，有的利率高達(dá)20%，只是審批相對容易。目前還有一些銀行開始設(shè)立消費金融公司，更專注于消費信貸，形式上與信用卡分期付款類似，成本與銀行差不多。
